張金鶚的房地產七堂課讀後感 --- 回歸房地產的本質：居住

這本書是我看張金鶚教授寫的第二本書，在還沒有拜讀張教授的書之前，有在臉書追蹤張教授，以及一些新聞報導上看到張教授的文章，很多人都說他是房地產空頭總司令，一直唱衰房市未來，鼓吹年輕人不要買房，實際上看完了他的兩本書後，才知道根本不是這樣，他並沒有要大家不要買房，只是要大家買房前做好功課，呼籲回歸房地產的本質：居住。

這本書一開始，就直接討論被人們吹捧的房地產神話迷思，包括了「房價只會漲不會跌」、「買房保值，投資界穩賺不賠的標的」、「買房最重要的是區位、區位、區位」，這些看似房地產的投資金律，其實背後暗藏了很多沒有被人注意的風險。

「房價只會漲不會跌」這句話就像一個詛咒一樣，深埋在台灣社會長達50年，直到現在的年輕人仍深受其害，2000年到現在台灣平均房價已經漲了300%，薪資卻只有漲15%，年輕人的起薪跟20年前一模一樣，只有房價可以跟上經濟成長，大家都都熱中投資房地產，工作也都太不認真。華爾街有擦鞋童理論，當擦鞋童也在討論股市，就是泡沫破裂的開始，儘管很多年前就說會破裂現在卻仍上漲，但這幾年的低生育率已經漸漸敲響房地產的警鐘，「房價只會漲不會跌」的神話究竟還能撐多久？

正常人的一生當中，花費最大的一筆交易應該是買房子了，除了你有個富爸爸，不然一般人買房都沒有辦法一次付清，需要跟銀行貸款。本質上就是一個融資交易，在股票市場中，融資一般會持有四成，銀行借你六成，槓桿比例大約是2.5倍，而買房貸款而言，一般可以貸到八成（有些甚至可以貸到九成），槓桿比例大於5倍。有些人在股票市場對融資開槓桿謹慎小心，但面對房貸這樣如此高比例的槓桿信用交易，卻不把它當作一回事，聽到別人說哪邊會漲就一窩蜂跟單，或是沒有能力仍舊拚房，當個踮腳尖買房族，如果一不小心買到瑕疵物件，或是房價下跌，高比例的槓桿更是直接斷頭，血本無歸。

房子最重要的功能還是居住，買房前應該以人的角度來思考，而不是一昧的追求獲利。在買房前需要謹慎的評估房子是消費財還是投資財，根據不同的購屋類型也會有不同的房屋需求，看房前最好心裡已經有一個理想的房屋雛形，而不是被房仲代銷業者胡亂推銷，用話術讓你做出錯誤決定。購屋前可分成五個面向來檢視自身條件

【時機】

房地產一如經濟發展一樣，有其一定的週期可循，整理來說為「大漲小回、擴短縮長」，就是漲非常快，當跌勢一確定就會緩慢下跌，不會起死回生，一般房地產景氣週期是七年，且房地產市場與股票市場有很大的差別，股票市場是領先指標，房地產市場則是落後指標，想要買在低點需要耐心，不要聽到別人說房價只會漲不會跌，就超出自己能力拚房，房貸如同融資，小心小孩玩大車，樂極生悲。

【區位】

區位可分成「投資區位」和「消費區位」、「現在區位」與「未來區位」，首購族首重消費區位與現在區位，也就是買到真正適合你的房子，需要認清自己的需求後再出手，別人的好區位不一定是你的好區位。

【產品】

房子的種類有很多，實際在挑房子也有很多地方需要注意，可從「格局」、「方位」、「設計」、「景觀」下手，也要注意是否有漏水屋、壁癌、中繼水箱、梁柱設施等細節，土地房屋說明書也要看清楚，最好帶回去一字一句研究，確保自己的權益才會不買了爛屋被套牢。

【管理】

除了物件本身的好壞，還有社區管理品質需要注意，好的管理可以讓住家大加分，也才能住的安心，房屋也保值。可分成「建造」、「規模」、「距離」、「公設」、「停車」幾個面向來評估社區的好壞。

【價格】

買房另一個重要的是價格，可以從「單價／總價」、「表價／成交價」、「供給價／需求價」、「房價／租金比」、「房價／所得比」來判斷是否房價過高，其中又以後面兩個最為重要，一般「房價／租金比」為30倍，「房價／所得比」為7倍，搭配實價登錄網站和多方打聽，避免被當冤大頭。

好的房子確實是會增值的，但前提是這間房子的本質必須良好，這些都仰賴購屋者細心比較做功課，才可以找到理想的房子。但現在市場上卻充斥著一堆爛房子，打著好區位也跟著濫竽充數，用不合理的價格出售，導正房地產市場的亂象，我想這才是張教授真正想要傳遞給大家的資訊，只有大家對房地產的要求能夠回歸居住的本質，才會有更多好房子給人們居住，實現真正的居住正義。

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